20251213
将棋教室（隔週開催）に共に参加する友人が、都内の自宅を売却するというので、不動産売却に掛かる税金を教えて欲しいと依頼があり、3日前（12/10) 教室終了後に神田駅近喫茶ベローチェで、前の晩に3時間掛けてA3一枚にまとめた提案書を基に簡単な説明を行いました。
ファイナンシャル・プランニング技能士として、初の資料作成・提案説明となりました。
彼は、長年過ごした自宅を売却して老人ホームに夫婦で入居する計画を立てていて、不動産会社に自宅売却依頼と同時並行で老人ホームの選定に取り掛かる事を決め、次の日の12/11、数社の中から選んだ不動産会者の担当者と売買の仲介依頼の契約を取り交わすことになっており、その前に、自宅売却に掛かる税金とか不動産業者との付き合い方とか、気を付けるべき点を知っておきたいと、宅地建物取引士であり且つファイナンシャルプランナー（10月末に1級ファイナンシャル・プランニング技能士になったばかりです）でもある私に白羽の矢を当てたという訳です。
勿論、提案料は無料です。むしろ、提案経験を積める機会なので、こちらから事例提供としてお礼を差し出さねばならないくらいです。
A3用紙一枚にまとめた提案書のポイントは、
①不動産譲渡所得の計算式は、収入金額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額＝譲渡所得です。
➁収入金額は売却金額。取得費は、土地と建物（リフォーム費も）に分けて計算し、土地の購入費、建物の建築費（その後のリフォーム費含む）（減価償却に注意）。譲渡費用は、不動産業者に支払う仲介手数料や印紙税等。特別控除額は、居住用不動産譲渡の際、適用可能な「3,000万円特別控除」等の非常に有利な控除類。売却に掛かる税金は、譲渡所得に課税され、不動産譲渡所得は申告分離課税です。
③居住用不動産売却の注意点として、取得費の算出があります。親から相続した土地で、相当以前に親が購入したため取得費不明とのこと。その場合、「概算取得費」を適用可能で、売却する土地建物の土地部分の価格の５％を取得費とすることが出来ます。
➃建物部分の取得費は、新築費用の金額から減価償却、リフォーム費用（減価償却後）を加算して算出します。（契約書・領収書類は揃っている模様）
⑤売却価額の土地部分、建物部分の比率は固定資産税から算出することが出来ます。
⑥夫婦共有名義なので、夫の名義分、妻の名義分、それぞれに「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用し、土地建物10年超の所有居住なので、売却価額のうち6,000万円部分は、14.21%の税率適用。6,000万円を超える部分は、5年超の所有居住で20.315%の税率適用｛相場以上の高値（業界用語「チェレンジ価格」と言います。）で売却指示を出す心算のようです。｝となります。（夫分、妻分、それぞれ6,000万円を超える金額での売却見込み）
⑦宅地取引業者とは、専属契約を結ぶとのことで、契約期間は3か月以内で、自動更新は法令違反となるので、期間延長する場合、改めて契約を結ぶ必要があること。
⑥仲介手数料は（売却価額ｘ3%+6万円）ｘ消費税10%
⑦仲介手数料以外の費用（広告費等）は、考えないことが原則。
⑧印紙税は、売買価額（消費税抜き）1億円超5億円以下で、契約書1通につき6万円（2027年3月まで軽減税率が適用され、2027年4月以降は10万円。共有名義の場合、売主は夫、妻の連名で契約書を作成するのが一般的ですので、契約書は売主分1通、買主分1通の計2通が必要。
⑨税金に関しては、税理士法に抵触する恐れがあるためFPは一般的な説明に留めなければならず、個別具体的な説明は、税理士に依頼する必要があります。（税理士法に関しては将に9月末のFP1級実技試験口頭試問で問われた内容でした。）
喫茶店を出て、まだ、午後3時過ぎでしたが、ここは神田です。当然、居酒屋（海鮮）に向かいます。生ビールで乾杯してから、彼は、”夫婦でこの資料をよく読んだ上で、不動産会社の担当者との面会・媒介契約に臨む”と言ってくれました。
契約がうまく行くことを願っている処です。
